Q．空き家の売却を考えてます。
空き家特例があると聞きました。どのような制度ですか？
空き家特例があると聞きました。どのような制度ですか？
Ａ．この特例を作った背景には、昭和５６年５月３１日以前の旧耐震基準で建築された耐震性が
低い空き家が増えることを抑える目的があります。
相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を
一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができる
譲渡所得の特別控除の特例のことです。
低い空き家が増えることを抑える目的があります。
相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を
一定の要件に当てはまるときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができる
譲渡所得の特別控除の特例のことです。
適用要件
●適用期間
平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売却すること
●特例の対象となる被相続人居住用家屋
相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、
次の要件すべてに当てはまるものをいいます。
次の要件すべてに当てはまるものをいいます。
１．昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
２．区分所有建物登記がされている建物でないこと
３．相続開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
※ 要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど
特定事由により相続開始の直前において
被相続人の居住の用に供されていなかった場合で、一定の要件を満たすときは、
その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋は
被相続人居住用家屋に該当します。
特定事由により相続開始の直前において
被相続人の居住の用に供されていなかった場合で、一定の要件を満たすときは、
その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋は
被相続人居住用家屋に該当します。
●特例の対象となる被相続人居住用家屋の敷地等
相続開始の直前において被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地またはその土地の上に存ずる権利をいいます。
※ 相続開始の直前においてその土地が用途上不可分の関係にある2以上の建築物のある
一団の土地であった場合には、その土地のうち、その土地の面積にその2以上の
建築物の床面積の合計のうちに一の建築物である被相続人居住用家屋の床面積の
占める割合を乗じて計算した面積に係る土地の部分に限ります。
一団の土地であった場合には、その土地のうち、その土地の面積にその2以上の
建築物の床面積の合計のうちに一の建築物である被相続人居住用家屋の床面積の
占める割合を乗じて計算した面積に係る土地の部分に限ります。
●特例の適用を受けるための要件
１．譲渡した人が、相続または遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等を
取得したこと
取得したこと
２．相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売却、被相続人居住用家屋とともに
被相続人居住用家屋の敷地等を売却すること
被相続人居住用家屋の敷地等を売却すること
イ．相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと
ロ．譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること
ロ．譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること
※ 被相続人居住用家屋はイ・ロの要件、被相続人居住用家屋の敷地等は
イの要件に当てはまることが必要です。
イの要件に当てはまることが必要です。
３．相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に
被相続人居住用家屋の敷地等を売却すること
被相続人居住用家屋の敷地等を売却すること
イ．相続の時から取壊し等の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されたことがないこと
ロ．相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと
ハ．取壊し等の時から譲渡の時まで建物または構築物の敷地の用に供されていたことがないこと
※ 被相続人居住用家屋はイの要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は
ロ及びハの要件に当てはまることが必要です。
ロ．相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと
ハ．取壊し等の時から譲渡の時まで建物または構築物の敷地の用に供されていたことがないこと
※ 被相続人居住用家屋はイの要件に、被相続人居住用家屋の敷地等は
ロ及びハの要件に当てはまることが必要です。
４．相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
５．売却代金が1億円以下であること
６．売却した家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の
特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
７．同一の被相続人から相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または
被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと
被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと
８．親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものではないこと。
令和5年度税制改正
※ 令和6年1月1日以後に行う被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の
敷地等の譲渡について適用されます。
敷地等の譲渡について適用されます。
１．被相続人居住用家屋の一定の譲渡または被相続人居住用家屋とともにする
被相続人居住用家屋の敷地等の一定の譲渡をした場合に、被相続人居住用家屋が
その譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に
次に掲げる場合に該当することとなったときは、この特例の適用を
受けることができることとされました。
被相続人居住用家屋の敷地等の一定の譲渡をした場合に、被相続人居住用家屋が
その譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に
次に掲げる場合に該当することとなったときは、この特例の適用を
受けることができることとされました。
イ．耐震基準に適合することとなった場合。
ロ．その全部の取壊しもしくは除却がされ、またはその全部が滅失をした場合。
ロ．その全部の取壊しもしくは除却がされ、またはその全部が滅失をした場合。
※ ・被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等の
相続の時からその譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または
居住の用に供されていたことがないものに限ります。
相続の時からその譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または
居住の用に供されていたことがないものに限ります。
・確定申告書の添付書類として提出する耐震基準に
適合する旨の証明書は、被相続人居住用家屋を耐震基準に
適合させるための工事（その被相続人居住用家屋の譲渡の日から
同日の属する年の翌年２月１５日までの間に完了したものに限ります）
の完了の日から確定申告書の提出の日までの間に耐震基準に
適合する旨の証明のための家屋の調査が終了したものに限ります。
適合する旨の証明書は、被相続人居住用家屋を耐震基準に
適合させるための工事（その被相続人居住用家屋の譲渡の日から
同日の属する年の翌年２月１５日までの間に完了したものに限ります）
の完了の日から確定申告書の提出の日までの間に耐震基準に
適合する旨の証明のための家屋の調査が終了したものに限ります。
2．相続または遺贈による被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地等の取得をした
相続人の数が3人以上である場合は特別控除額が2,000万円とされました。
相続人の数が3人以上である場合は特別控除額が2,000万円とされました。
3．適用期限が、令和5年12月31日までの譲渡から令和9年12月31日まで4年延長されました。
例えば
取得価額
土 地 2,500万円
建 物 2,000万円（減価償却後の価額）
土 地 2,500万円
建 物 2,000万円（減価償却後の価額）
売却価額
土地建物売却 7,000万円
譲渡費用 120万円
土地建物売却 7,000万円
譲渡費用 120万円
計算式
特別控除なし
譲渡所得＝（7,000万円-2,500万円-2,000万円-120万円）＝2,380万円
譲渡所得＝（7,000万円-2,500万円-2,000万円-120万円）＝2,380万円
特別控除あり
譲渡所得＝（7,000万円-2,500万円-2,000万円-120万円-3,000万円）＝0円
譲渡所得＝（7,000万円-2,500万円-2,000万円-120万円-3,000万円）＝0円
２０２３年６月３０日時点の法令情報に基づき作成しています。
財産取得状況により変わりますので詳細はご相談ください
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